売却
不動産を売却するまでの流れになります。
売却プロセス
まずはじめに不動産売却のプロセスをご説明します。
不動産売却において、プロセスは以下の通りとなります。
STEP1. 費用と査定
費用
不動産の売却するには、様々な費用が掛かります。
例えば、4,000万円の中古戸建を売却した場合のシミュレーションは、下記となります。
4,000万円で区分マンションを売却した場合
10年前に3,000万円で購入
※消費税別
| 売買金額 | 4,000万円 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 126万円 |
| 印紙代 | 1万円 |
| 長期譲渡所得 （20.315％） |
235万円 |
| 手残り金額 | 3,639万円 |
| 購入時費用 | 3,000万円 |
|---|---|
| 印紙代 | 1万円 |
| 減価償却費 （10年間） |
500万円 |
購入後5年以内の場合、短期譲渡所得は39.63%になります。また、3,000万円控除の特例や特定居住用財産買替え特例などもありますので、弊社担当と税理士にお問い合わせください。
査定
基本は、積算法・売買事例比較法・収益還元法の三つの手法を利用し、査定いたします。また、それに加え、それぞれの物件の調査結果を反映させます。
- 周辺相場や売買事例の調査
土地に関しては土地の大きさ、間口の広さ、前面道路の幅員、隣地施設の状況、土地の形状、道路と土地の関係などを調査し、価格を算出します。
建物に関しては、建物の大きさ、築年数、構造、間取り、修繕履歴、入居中の有無などを調査し、価格を算出します。 - 役所調査
売却物件のインフラ関係や、建築基準法上の制限などを調査します。
- ヒアリング調査をします。
隣地とのトラブルの有無、心理的瑕疵の有無、物件の不具合の有無などを調査します。 - その他の調査
投資系の物件であれば収益とランニングコストの調査、古い物件であればアスベストの調査記録の有無の調査など、売買価格に関わることを調査します。
机上での売却価格を査定した後は、希望条件（時期や広告などに関する条件）と希望価格を加味して、販売価格を算出します。
STEP3. 購入者探し
全国の提携企業や取引先のネットワークを活かし、販売活動をします。
また、ウェブサイトやメディアを通じて販売を行うことも可能です。
ウェブサイト掲載
一般の購入検討者を探すため、ネット上に公開します。
不特定多数の方が情報を検索するため、
相場との値段がマッチしている場合、
売却までのスピードが速いです。
関連業者への広告
全国４７都道府県の提携不動産会社や金融機関、国家資格者へ情報を広告いたします。物件によって、取り扱いの得意な販売業者とタイアップして、販売活動を行います。
水面下で、情報をやり取りするため、
情報の拡散が抑えられます。
新聞広告での販売活動
費用は掛かりますが魅力的に物件を広告するため、
潜在的な購入希望者へアプローチ出来ます。
STEP4. 売買契約と準備
購入希望者と価格や条件を交渉します。また、売買契約に必要な契約書と重要事項説明書を作成します。ヒヤリングによって、書類を契約日までに作成します。
- 金額、引渡し日、各条件の確認
細かい条件に関しては、契約前にお互い確認をしておきます。
- 重要事項説明書、契約書作成
契約書には、手付金額、引渡し条件、違反した場合の違約金額などを記載しておきます。お互い決められたの条件通りに、取引するように書面に残します。
- 契約書の署名捺印
契約に必要なもの
- 権利書
- 本人確認資料
（パスポートなど顔写真付きのもの） - 印鑑
- 物件資料
（建築確認書類、土地測量図など） - 印紙代
※必要書類は、実際異なる場合はありますので、詳しくは、担当スタッフにお問い合わせください。
STEP5. 引き渡しまでの準備
契約締結後、引渡しまでに準備しなければいけないことがあります。
ローン返済の準備
借り入れがあり物件を担保に入れている場合は、
借りている金融機関に、物件を売却する旨を連絡します。
引渡しまで（引渡し日も含む）に返済し、スムーズにいくように手配します。
引っ越し
引き渡す物件に住んでいる場合は、
引渡し日までに、別の物件に引っ越ししないといけません。
リースバック（引渡し後賃貸）の場合は、
賃貸として住み続けることもできます。
各種変更手続き
公共料金の住所変更や所有者変更の連絡をいれます。変更の手続きをしない場合、引渡し後に請求される可能性があります。
測量
引き渡しまでの間に、土地の測量を行います。
境界杭がない場合は、隣地の所有者と立ち合いし、
復元（杭打ち）をします。
境界にトラブルがある場合は、
前もって契約前に買主伝えておきましょう。
